Operações com bens imóveis não seguem a regra geral da reforma. A LC 214/2025 criou um regime específico, a partir do artigo 251, que alcança alienação, locação, cessão onerosa, arrendamento, loteamento, incorporação, administração e intermediação imobiliária. Quem lê apenas a alíquota reduzida conclui que o setor foi poupado. Quem lê a base de cálculo descobre que o resultado depende de documentação que a maioria das empresas ainda não organizou.
As alíquotas
O artigo 261 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS das operações alcançadas pelo capítulo. O parágrafo único reduz em 70% as alíquotas de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Uma observação necessária: a alíquota padrão do IVA dual ainda não está fixada em lei e circula como estimativa. Qualquer cálculo que use um número redondo hoje é simulação, não projeção.
A base, que é onde a conta se decide
Redutor de ajuste, nos artigos 257 e 258. Deduz da base o custo de aquisição do imóvel, além de contrapartidas urbanísticas e ambientais e outorga onerosa. É o mecanismo que evita que o tributo incida sobre valor que não é agregado pela operação.
Redutor social. Dedução por unidade residencial e por lote, além de desconto na locação residencial.
Dedução de materiais aplicados na obra, sem aproveitamento de crédito correspondente.
O ponto que a diretoria precisa entender: redutor não é automático. Depende de comprovação documental de custo de aquisição, de tributos pagos na operação anterior e de contrapartidas entregues. Redutor não comprovado é redutor perdido, e o custo dessa perda aparece direto na margem do empreendimento.
Os regimes de transição, e as datas que não voltam
Incorporações submetidas ao Regime Especial de Tributação da Lei nº 10.931/2004 seguem os critérios do artigo 485, e alienações decorrentes de parcelamento do solo, os do artigo 486, condicionados a pedido de registro anterior a 1º de janeiro de 2029.
Para contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento firmados até 16 de janeiro de 2025, o artigo 487 prevê recolhimento definitivo à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, sem apropriação de créditos e sem uso de redutores, condicionado a requisitos de registro ou disponibilização do contrato ao fisco.
Novas incorporações a partir de 2029 adotam o regime regular com a redução do artigo 261.
A decisão dos próximos dois anos
Não é escolher regime. É construir prova.
Inventário de imóveis com custo de aquisição documentado e corrigido.
Inventário de contratos de locação, com data de assinatura e situação de registro, para identificar quais alcançam a transição do artigo 487 e quais não.
Simulação comparativa, contrato a contrato, entre o regime de transição e o regime regular com redutores. A resposta não é a mesma para toda a carteira.
Revisão de cláusula de reajuste e repasse nos contratos que atravessam 2027 e 2029.
Fontes e referências
Lei Complementar nº 214/2025
Arts. 251 a 261, 485, 486 e 487.
Acessar a fonteEmenda Constitucional nº 132/2023
Acessar a fonteLei nº 10.931/2004
Regime Especial de Tributação da incorporação.
Acessar a fonteReceita Federal — Orientações da Reforma Tributária
Acessar a fonte
O teste do inventário
Se um auditor pedisse hoje o custo de aquisição documentado dos imóveis em carteira e a data de assinatura de cada contrato de locação, quanto do seu redutor você conseguiria provar? O que não se prova não reduz base.
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Dúvidas frequentes
- Qual a alíquota do setor imobiliário na reforma?
- O art. 261 da LC 214/2025 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS das operações do regime específico, e em 70% as de locação, cessão onerosa e arrendamento. A alíquota padrão de referência ainda não está fixada.
- O que é o redutor de ajuste?
- Dedução da base de cálculo prevista nos arts. 257 e 258, que considera o custo de aquisição do imóvel, contrapartidas urbanísticas e ambientais e outorga onerosa.
- Contratos de locação antigos têm tratamento diferente?
- Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem se enquadrar na transição do art. 487, com 3,65% sobre a receita bruta em caráter definitivo, sem créditos e sem redutores, atendidos os requisitos.
- Administração e intermediação imobiliária entram no regime específico?
- Sim. Deixam de estar sujeitas ao ISS e passam a ser alcançadas por IBS e CBS dentro do regime específico de bens imóveis.
- Qual o maior risco para uma incorporadora hoje?
- Chegar a 2027 sem inventário documental capaz de comprovar os redutores. O benefício existe na lei e se perde na falta de prova.
Autor
Leandro Bryk
Consultor responsável pela ÍON Soluções, atuando em inteligência comercial, estratégia, gestão financeira, marketing e imagem corporativa.
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